Nettó működési bevétel (NOI) az ingatlanbefektetők számára: Hogyan számítsuk ki és számítsuk ki az NOI képletet

A nettó működési (NOI) az ingatlanbefektetésből származó jövedelem kiszámítása. Meghatározza a befektetési célú ingatlanokból származó cash flow-t a működési költségek után, de a tőke és a kamatfizetések, a tőkekiadások, az értékcsökkenés és az amortizáció előtt. A befektetők a NOI-t használják egy jövedelemtermelő ingatlan értékének és jövedelmezőségének meghatározására.

Milyen nettó működési jövedelem

Az ingatlanbefektetésekben a nettó működési bevétel a befektetési célú ingatlanból beszedett jövedelem összege, miután levonta a működési költségeket és az üresedési veszteségeket. Az ingatlanbefektetők az ingatlan nettó működési bevételét vizsgálják annak megállapítására, hogy az ingatlan jó befektetés.

Azt is elemzik egy olyan tulajdon NOI-jét, amely már saját tulajdonában van ahhoz, hogy meghatározza, hogy szükségük van-e a bérleti díjak emelésére a pénzáramlás növelése érdekében. Ellentétben a sapkával, nincs „jó” NOI. Ehelyett a befektetők összehasonlíthatják a NOI-kat a tulajdonságok között, és használhatják a jelenlegi NOI-t annak megállapítására, hogy a költségek túl magasak, túl alacsonyak-e a bérleti díjak, vagy ha az ingatlan megfizethetetlenné válik, miután felvették a jelzálogfizetésüket.

A nettó működési bevételeket általában éves alapon számítják ki. Tehát, ha tudod, hogy havi jövedelmed és kiadásod van, csak tizenkettővel növeld meg az éves összeget. Ne feledje, hogy az NOI-t más értékelési eszközökön kívül kell használni, mint például a korlát, ROI, összehasonlítható ingatlanok bérleti jövedelme és cash flow. A befektetési célú ingatlanok általános pénzügyi helyzetének legmegfelelőbb megértéséhez javasoljuk a NOI és az egyik más eszköz használatát.

Hogyan kell kiszámítani a nettó működési bevételt

A nettó működési bevételt (NOI) az ingatlanbefektetésre az általánosan elfogadott nettó működési bevétel-képlet segítségével számíthatja ki, amely az Ön potenciális bérbevétele, valamint az esetleges további ingatlannal kapcsolatos jövedelem mínusz üresedési veszteségek mínusz a teljes működési költség.

Ne feledje, hogy a nettó működési bevételek képlete attól függően változhat, hogy ki számítja ki.

Például a legtöbb befektető elkülöníti a potenciális bérleti jövedelmet és az egyéb bevételeket, de néha együtt fogják látni őket. Függetlenül attól, hogy az általánosan elfogadott nettó működési eredmény képlet az Ön potenciális bérbevétele, plusz az ingatlanhoz kapcsolódó további jövedelem, mínusz az üresedési veszteségek mínusz a teljes működési költség.

A NOI számológép használata sokkal könnyebbé teszi, így nézze meg a szabad nettó működési bevétel számológépet.

Nettó működési bevételi képlet

A nettó működési eredmény képlet:

NOI = Bérleti jövedelem + Egyéb bevétel - Nyereségveszteség - Összes működési költség

Annak érdekében, hogy kitaláljuk az ingatlan nettó működési bevételét, tudnia kell a lehetséges bérbevételeket és az általa termelt egyéb bevételeket. Szüksége van a megüresedett egységek vagy egységek esetében is, ahol a bérlők nem fizetnek bérleti díjat. Végül, meg kell adnod az összes működési költségedet. Miután megvan az összes ilyen szám, kiszámíthatja a befektetési célú ingatlan nettó működési bevételét.

A nettó működési bevételeinek megkereséséhez általában:

1. Befektetési célú ingatlan potenciális bérbeadása

A potenciális bérbeadási jövedelem (PRI) az egyes lakó- vagy kereskedelmi bérleti szerződések feltételei szerinti teljes bérleti díj, azzal a feltevéssel, hogy az ingatlan 100% -ban foglalt. Ha az ingatlan nincs teljes mértékben elfoglalva, akkor a PRI összege a bérleti piac elemzésén alapul, a lízingek és az összehasonlítható ingatlanok feltételei szerint.

2. Befektetési célú ingatlanok veszteségei

Az üresedési veszteségek a bérlőknek az ingatlant elhagyó bérlők és / vagy bérlői bérleti díjakat nem teljesítő bérlők elvesztését jelentik. Az üresedési tényező a jelenlegi lízing lejáratok alapján számítható ki. Az ingatlanok NOI-jének kiszámításához az összehasonlítható ingatlantulajdonságokat használó piaci alapú adatok is felhasználhatók.

Az üresedési veszteségek kiszámításához nézd meg, hogy mit tudott az egység bérelni és megszerezni azt az évetől számított több hónapig, amikor az üres volt. Például, ha más hasonló egységek havonta 2000 dollárt bérelnek, és az üres egység három hónapig üres volt, akkor 2 000 dollárral 3-mal növekszik, és 6000 dollárt kap, ami az ingatlan éves üresedési vesztesége.

3. Egyéb befektetési célú jövedelem

Mivel az ingatlan sokféle módon hozhat jövedelmet, az ingatlanbefektetőknek a havi bérleti díj mellett a számításuk során be kell vonniuk az összes lehetséges bevételt. Ezek az egyéb bevételek magukban foglalják, de nem kizárólag, a létesítménybérleti bevételeket, valamint az árusító automatákból származó bevételeket, a mosodai szolgáltatásokból származó bevételeket, a parkolási díjakból származó bevételeket, a hirdetőtáblák / jelzések díjait és egyéb vonatkozó szolgáltatási díjakat.

4. A befektetési célú ingatlanok összes működési költsége

Az összes működési költség tartalmazza a befektetési célú ingatlanok üzemeltetésével és fenntartásával kapcsolatos összes szükséges kiadást. Ahhoz, hogy a teljes működési költséget megkapja, egyszerűen összeadja az összes működési költséget, mint például az ingatlanadót, a karbantartást és a kezelési díjakat.

A működési költségek jellemzően a következők:

  • Ingatlanadók: Ezeket az irányító hatóság értékeli azon a területen, ahol az ingatlan található, és a helyszín, a tulajdonérték és a méret függvényében változik.
  • Bérleti ingatlanbiztosítás: Ez segít megvédeni az Ön tulajdonát a jövedelem, a károk és a veszélyek, például az időjárás okozta károk miatt. Az átlagos $ 200,000 bérleti ingatlanra vonatkozó politika évi 1 473 dollárról 1596 dollárba kerül.
  • Ingatlankezelési díjak: Ezeket a díjakat egy vagyonkezelő vagy az alapkezelő társaság terheli, és a befektetési célú ingatlanok bruttó bérelt havi bérleti díjának 8 százaléka és a bérleti díj bruttó bérleti díjának több mint 25 százaléka.
  • Karbantartás és javítás: Ezek közé tartoznak a dolgok megtartása, például a kártevők elleni védelem, a festés és a gyepgondozás, valamint a szükséges javítások. Várja, hogy évente körülbelül 1 százalékát fizeti meg a karbantartással kapcsolatos költségekért.
  • Egyéb ráfordítások: Ezek közé tartozhatnak például a jogi díjak, a marketing és a reklámköltségek, és bármi más, ami szükséges ahhoz, hogy működtesse a tulajdonságot, amely nem tartozik egy másik kategóriába.

A NOI-ben nem szereplő költségek

Fontos megjegyezni, hogy az adósságszolgálat, az értékcsökkenés, a lízing jutalékok, a bérlők javítása, a kopás, a jövedelemadók és a jelzálogköltségkiadások nem szerepelnek a nettó működési bevétel kiszámításában. Ennek oka, hogy a NOI egyedülálló az ingatlanra, és nem tartalmaz más, a befektető / hitelfelvevő sajátos költségeit.

Mikor kell használni a nettó működési bevételt

A vásárlást megelőzően a befektető a NOI-t használhatja az ingatlan értékének felmérésére, segítve őket arra, hogy tájékozottabb befektetési döntést hozzanak. A vásárlás után a NOI használható a működési cash flow mérésére.

A befektetési célú ingatlanokat finanszírozó hitelezők is érdekeltek az ingatlan nettó működési bevételeinek ismeretében. Ez azért van, mert az NOI-t néha az ingatlanbefektetőknek nyújtott kereskedelmi hitel jóváhagyásának egyik meghatározó tényezőjeként használják. A hitelezők megvizsgálják az ingatlan nettó működési bevételeit, majd értékelik, hogy a tulajdonosnak elegendő pénzáramlása van-e a jelzáloghitelek kifizetéséhez. A hitelezők ezt komolyan veszik, mert azt akarják biztosítani, hogy a hitelfelvevő megengedhesse, hogy visszafizesse a kölcsönt.

„A NOI különösen fontos a többnyelvű eszközök kereskedelmi hitelezői számára, mivel kockázataik a tárgyi eszközök NOI-jén alapulnak. A nagy többlakásos egységeknél a hitelezők, mint például a Fannie Mae használják a NOI-metrikát az ingatlan kezdeti értékének értékelése során, ahelyett, hogy értékelik a hitelfelvevő / befektetők hitelkockázatát és történetét. ”- Veena Jetti, az Enzo Multifamily alapító partnere

A NOI-t tartalmazó számítások

Az NOI-t számos számításban és az ingatlan befektetők által használt képletekben használják. A befektetők azt használják, hogy értékeljék a befektetési célú ingatlanok készségét a működési költségek kifizetését követően.

A NOI-n alapuló számítások némelyike:

  • Cap Rate: Mutatja az ingatlan potenciális megtérülési rátáját; a cap rate képlet NOI / Tulajdonságérték x 100.
  • ROI: Ez az a megtérülés, amelyet a befektetési célú ingatlanra kapott százalékban fejeznek ki; a ROI képlet az éves hozam / teljes beruházás (és az éves hozam is ismert NOI).
  • Adósság fedezeti arány: A hitelezők használják, hogy megnézzék, hogy az ingatlan jövedelme fedezi-e a működési költségeit és az adósság kifizetéseit NOI.
  • Készpénz megtérülés: A vagyonba befizetett készpénz összege a kapott pénzösszeghez képest, figyelembe véve annak összegét NOI.

Példák a nettó működési jövedelem használatára az ingatlanokban

A nettó működési bevétel képletet mind az ingatlan befektetők, mind a hitelezők használják. Mindketten meg akarják értékelni egy üzletet, és látni, hogy van-e értelme. Vessünk egy pillantást két példára: az egyikre, ahol a befektető a NOI-t használja annak eldöntésére, hogy kell-e vásárolni egy ingatlant, és egy példát, ahol a hitelező a NOI képletet használja annak eldöntésére, hogy kell-e pénzt adnia a befektetési célú ingatlan vásárlására.

Ne feledje, hogy a nettó működési bevétel képlete: NOI = Potenciális bérbeadás + egyéb jövedelem - üresedési veszteségek - összes működési költség

NOI példa

Tegyük fel, hogy Jane befektetési célú ingatlant akar vásárolni. Tudja, hogy a potenciális bérbeadás 40 000 dollár évente, a további jövedelem 2 000 dollár, az üresedési veszteség 5000 dollár, a működési költségek pedig 8000 dollár.

Először is, összeadjuk a bruttó bérleti jövedelmet és a kiegészítő jövedelmet.

$40,000 + $2,000 = $42,000

Ezután vonja le az üres álláshelyeket és a működési költségeket.

$42,000 - $13,000 = $29,000

Így a NOI = 29 000 dollár

Ezután Jane használhatja ezt a számot, és hasonlíthatja össze a környéken lévő más tulajdonságokkal, és nézze meg, hogy az ingatlan ár-e. Meg tudja találni a becsült havi jelzálogfizetését is, és győződjön meg róla, hogy megengedheti magának a NOI alapján. Jane használhatja a NOI-t, hogy kitalálja a tulajdonság mértékét. A cap rate formula a NOI osztva a vagyonértékkel, és ez segít a befektetési célú ingatlanok megtérülési rátájának értékelésében.

Hogyan használják a kölcsönadók a NOI-t a biztosításban

Most nézzük meg, hogyan nézik meg a hitelezők a nettó működési bevételeket, amikor eldöntenék, hogy egy befektetési célú ingatlan megvásárlását finanszírozzák. Használjuk ugyanazt a számot az 1. példából, így a NOI = 29 000 dollár.

A jelzáloghitelező ezt a NOI-t a terület bérleti díjainak valós piaci értéke alapján módosítja, és ellenőrizni fogja, hogy az üresedési veszteségeket elszámolták-e. Általában „számítanak” a számokkal, hogy megkapják a legkonzervatívabb NOI-t. Kockázataikat minimalizálni akarják, és az átlag üresedési ráta alapján esetleg lejáró bérleti díjakat, illetve az esetlegesen üresedő egységeket akarnak elszámolni.

Az adósságszolgálati fedezeti arány kiszámításához a hitelező a nettó működési eredmény képletét is használja. A DSCR az NOI, amelyet az éves jelzálogfizetés oszt meg. Ez segít abban, hogy a hitelező értékelje, hogy a hitelfelvevő megengedi-e a hitel visszafizetését. A hitelezők ezt az arányt sokoldalú, kereskedelmi és üzleti hitelek kiadásakor használják.

Előnyök és hátrányok a nettó működési bevételek felhasználásával

Az ingatlan nettó üzemi eredményének kiszámítása fontos módja annak értékének meghatározására, valamint a jövedelmezőség értékelésére. Mindazonáltal az NOI használata az ingatlanbefektetéssel kapcsolatos döntések meghozatalában mind az előnyei, mind a hátrányos helyzetűek. Nézzük meg az NOI lehetséges előnyeit és hátrányait.

A NOI használatának előnyei

A NOI használatának előnyei:

  • A NOI meghatározza a befektetési ingatlan kezdeti értékét, segítve az ingatlanbefektetők azonosítását, hogy jó befektetést fog-e tenni.
  • A NOI használata áttekintést nyújt az ingatlan folyamatos működési bevételeiről.
  • A NOI a hitelezőknek és a hitelezőknek is meghatározza, hogy egy ingatlan elegendő cash flow-t generál-e az esetleges adósságszolgáltatás fedezésére.

A NOI használatának hátrányai

A NOI használatának hátrányai:

  • Az NOI elemzés manipulálható, mivel egy ingatlan tulajdonosa választhat, hogy bizonyos költségeket felgyorsít vagy elhalaszt.
  • A tulajdonság NOI-je nem mindig állandó - változhat attól függően, hogy az ingatlant hogyan kezelik.
  • Mivel az egyéb költségeket nem veszik figyelembe az NOI-ben (pl. Kamatkiadás, adósságszolgálat, jövedelemadók, tőkekiadások), az ingatlan által generált tényleges cash flow az összes többi költség kifizetését követően eltérhet.
  • Ha az előrejelzett bérleti díjakat a NOI kiszámításához használják, akkor a nettó működési bevétel-képletet eldobhatja, ha ezek a bérleti díjak eltérnek a piaci bérleti díjaktól.

Hogyan javítható a nettó működési bevétel

A magas nettó működési bevételű ingatlan jellemzően jó. A pozitív NOI azt jelenti, hogy az ingatlan működési bevételei meghaladják a működési költségeket. A negatív NOI azt jelzi, hogy a bérleti ingatlan működési költségei meghaladják a bevételeit. Ennek megértéséhez különböző módszerek állnak rendelkezésre az ingatlanbefektetések NOI-jének javítására.

A befektetési célú ingatlanok nettó üzemi eredményének javítására három módja van:

1. Javítsa a bérbeadást

A befektetési célú ingatlanokból származó bevételek fő forrása a bérleti díj. A bérleti jövedelem javításának egyik módja az, hogy biztosítsa, hogy a foglaltság magas, 90% -os vagy annál magasabb befogadóképességű legyen. Egy másik módszer a bérleti díjak felülvizsgálata, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a bérleti díj megfelelő áron kerül kiszámításra, és a bérlő demográfiai célpontja.

Ha nem biztos benne, hogy a bérleti díjak túl magasak vagy túl alacsonyak, nézze meg a 2018-as bérleti díjról szóló útmutatót. Ez segít meghatározni, hogyan állítson be egy bérleti díjat, és pozitív cash flow-t nyújtson .

2. Keressen további bevételi forrásokat

A bérleti jövedelem mellett sok ingatlanbefektető kihasználja a befektetési célú ingatlanokból származó további bevételeket. Néhány népszerű jövedelemforrás a parkolási lehetőség, az érmével működő mosoda és az automaták. Arra is érdemes megfontolni a bérlők számára, hogy tárolják a helyet. Ha egy többemeletes lakóházat birtokol, helyet adhat ki egy hirdetőtábla cégnek.

A befektetési célú ingatlanok jövedelemszerzésének egyéb kreatív módjai a következők:

  • Töltsön fel egy extra havi díjat a takarítási szolgáltatásokért
  • A havi kedvtelésből tartott háziállat bérleti díja
  • Melegebb hónapokban béreljen rajongókat és ablakos A / C egységeket bérlőknek
  • Egy magasabb havi készüléket helyezzen egy egységre további havi díjért
  • Frissítse a konyhákat és a fürdőszobákat további bérbeadás érdekében

3. Minimalizálja a működési költségeket

Az ingatlan működési költségei nagy hatással vannak a nettó működési bevételre. Ezért jó ötlet a működési költségek csökkentése vagy kivágása, ha lehetséges. Például csökkentheti a segédprogramok költségeit, biztosítva, hogy a fel nem használt fények ki vannak kapcsolva, vagy egy előre beállított időzítőn vannak, így csak akkor kerülnek be, amikor sötét. Vagy átruházhatja a bérbeadási költségeket a bérlőkre, mint karbantartási díjakat, nem pedig kényelmet.

A működési költségek minimalizálásának további módjai közé tartozik az alacsony energiájú izzók, például a LED-ek használata. Ezek költségei meghaladják a hagyományos izzólámpákat, de hosszú távon pénzt takarítanak meg az elektromos kiadásokra. Ha fizet a vízszámlákon egy ingatlanon, akkor egy bizonyos összeggel befogadhatja azt, és ha a bérlők áthaladnak, akkor ez a felelősség.

További hasznos tanácsadói tippek és javaslatok, nézd meg a cikket a tulajdonos tippek a profik.

Nettó működési jövedelem Gyakran feltett kérdések (GYIK)

Az alábbiakban néhány a leggyakrabban feltett kérdésekről van szó az ingatlan befektetéssel kapcsolatos NOI-ről (nettó működési bevétel). Ha bármilyen kérdése van, amelyre nem válaszoltak, vagy ha szeretné megjegyezni a nettó működési bevétel tárgyát, kérjük, látogasson el fórumunkra.

A jelzálogfizetés része a NOI-nek?

A nettó működési képletben nem szerepelnek a jelzáloghitelek vagy bármilyen finanszírozási költség. A nettó működési bevétel figyelembe veszi az összes bérleti jövedelmet, majd kivonja az üresedéseket és az összes működési költséget. A jelzálogfizetés nem tekinthető működési költségnek. Ehelyett a működési költségek magukban foglalják az adókat, a bérbeadási biztosításokat és a vagyonkezelési díjakat.

A vagyonkezelési díjak a nettó működési jövedelem képlete?

A vagyonkezelési díjak működési költségnek minősülnek, így azok a nettó működési eredmény képlet részét képezik. A bruttó bérbevételből kivonjuk az összes működési költséget, beleértve a vagyonkezelési díjakat, annak érdekében, hogy kiszámítsuk az ingatlanbefektetés nettó üzemi eredményét.

Hogyan számíthatok ki NOI-t?

Van néhány módja annak, hogy az ingatlanbefektetők kiszámítsák a NOI-t, de a legegyszerűbb az összes jövedelme összeadása az ingatlanra, beleértve a bérleti jövedelmet, a parkolást, a mosodát, stb., Majd vonja le az üres álláshelyeket és a működési költségeket. Használhatja a nettó működési bevétel-számológépet és a beviteli dolgokat is, mint például a bruttó bérbevétel és a működési költségek, és a számológép ezeket a bemeneteket használja a nettó működési bevétel előállításához.

Csak a nettó működési jövedelmet használják az ingatlanokban?

A nettó működési bevételt az ingatlanbefektetésben használják, de sok más iparágban is használják. Az NOI egy olyan módszer, amely mérheti a vállalkozás nyereségét, amelyet általában egy eredménykimutatásban jelentenek. A nettó működési eredmény képlet az ingatlanon kívül változik, de jellemzően a teljes működési bevétel mínusz a működési költségek összege.

Alsó sor

A nettó működési bevétel elengedhetetlen a befektetési célú ingatlanok értékeléséhez és értékeléséhez. Segít az ingatlanbefektetőknek és a hitelezőknek annak eldöntésében, hogy érdemes-e befektetni az ingatlanba, és jó betekintést nyújt az ingatlan készpénzforgalom generálásának képességére és összértékére. A nettó működési eredmény képlet a potenciális bérbevétel, mínusz üresedések és egyéb bevételek mínusz működési költségek. Ha egyszerűen szeretné kiszámítani a NOI-jét, használja az ingyenes NOI számológépünket.

Loading...